Análisis Comparativo de Mercado

Propiedad: Callejón de Púquero 46, Centro, Guanajuato

Preparado para: Sra. Ma. Guadalupe Santoyo

Fecha: 20 de Abril de 2025

Presentado por: Roberto Orta - OR Bienes Raíces

Panorama del Mercado Inmobiliario

Centro Histórico de Guanajuato

Rango de Precios (Anunciados)

$2.3M - $5M+ MXN

Valor Promedio por m² (Const.)

$11k - $28k+ MXN

(Referencia general)

"El mercado inmobiliario en el Centro de Guanajuato presenta una oportunidad única de inversión, combinando el valor histórico con potencial de plusvalía."

[Imagen panorámica del mercado inmobiliario de Guanajuato]

Factores Clave de Valor

Ubicación Exacta

Proximidad a sitios de interés, calle principal vs. callejón.

Arquitectura

Valor histórico, estado de conservación, acabados.

Accesibilidad

Peatonal, vehicular, cercanía a vías principales.

Potencial

Turístico (Airbnb), residencial, comercial, remodelación.

Vistas

Vistas panorámicas añaden valor significativo.

Tamaño

Superficie de terreno y construcción.

Su Propiedad

Callejón de Púquero 46

[Imagen de la propiedad en Callejón Púquero 46]

Ubicación: Callejón de Púquero 46, Centro, Guanajuato.

Superficie Terreno (Escritura): 139.59 m²

Características Clave:

Ubicación céntrica en callejón tradicional.
Acceso peatonal característico de la zona.
Potencial de remodelación y adaptación (requiere inversión significativa).
(Construcción actual de baja calidad / Requiere inspección física).

Análisis de Propiedades Comparables

Casa Callejón Laurel

Sup: 91 m² T / 168 m² C

2 Rec, 3 Baños, Remodelada, Buen acceso (sin escalones directos Calzada).

Precio: $3.3M (~$19.6k/m² T - Ref. PDF)

Casa en Puquero (Otra)

Sup: 63 m² Total / 165 m² C

3 Rec, 2 Baños, Vista, Renovada, Rooftop.

Precio: $3.5M (~$21.2k/m² C)

Casa Callejón del Hinojo

Sup: 180 m² T / 220 m² C

7 Rec, 3 Baños, Terraza, No Catalogado, Potencial inversión.

Precio: $4.95M (~$27.5k/m² T)

Casa San Cristóbal #5

Sup: ~180 m² C (T Desc.)

1 Rec, 1 Baño, Catalogada (INAH), Requiere restauración.

Precio: $3.5M (~$19.4k/m² C)

Casa Puquero/Calzada

Sup: ~96 m² T / ~200 m² C

3 Rec+Estudio, 2 Baños, Patio, Cerca Calzada.

Precio: $2.3M (~$24.0k/m² T)

Observación: Precios varían según ubicación exacta, estado y características.

Estimación de Valores por m² (Terreno)

Basado en análisis de comparables y estrategia de precio

Bajo Medio Alto

Estimación Baja

$11,000 MXN/m²

(Valor mínimo considerado en análisis)

Estimación Media

$19,000 MXN/m²

(Ref. Casa Laurel - comparable clave)

Estimación Alta

$24,000 MXN/m²

(Valor máx. estimado para esta ubicación)*

Factores determinantes: Proximidad, accesibilidad, tamaño, topografía y vistas.
*Considerando la necesidad de inversión en la propiedad actual.

Recomendación de Precio (Púquero 46)

Considerando ubicación, potencial, condición actual y estrategia de precio:

Valor Potencial Estimado (Basado en Terreno)

Valor Medio (Ref. Laurel): $19,000 MXN / m²

Superficie Terreno: 139.59 m²

~ $2,650,000 MXN

(Valor teórico si el terreno estuviera listo o la construcción fuera óptima)

Ajuste por Condición y Competencia:

La construcción actual requiere una inversión significativa. Para ser competitivo, es necesario ajustar el precio por debajo del valor potencial del terreno.

Rango de Precio de Salida Sugerido:

$2,641,000 - $3,336,000 MXN

Precio de Salida Recomendado:

$2,990,000 MXN

Justificación del Precio Recomendado:

El precio recomendado de $2,990,000 se sitúa dentro del rango estratégico ($2.64M - $3.34M). Busca equilibrar el valor del terreno y la ubicación con la inversión necesaria para la remodelación, posicionándola de forma competitiva frente a propiedades como Laurel ($3.3M, remodelada) y Puquero/Calzada ($2.3M, habitable).

Consideraciones Adicionales

Arquitectura y Normativas

Arquitectura colonial. Modificaciones sujetas a normativas del INAH.

Accesibilidad

Acceso peatonal por callejones es característico, puede ser limitante.

Infraestructura

Recomendable revisar estado de instalaciones (agua, drenaje, electricidad).

Potencial de Uso

Residencial, inversión turística (Airbnb), adaptación comercial (sujeto a permisos).

[Imagen de detalles arquitectónicos coloniales en Guanajuato]

Contacto y Próximos Pasos

Roberto Orta

Agente Inmobiliario

Cel: 473 114 4361

Web: www.orbienesraices.com

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Descargo de Responsabilidad:

Esta información es meramente informativa basada en datos públicos actuales. Esperamos sea útil para definir un precio adecuado. Seguimos a sus órdenes.

Se recomienda un avalúo comercial profesional para un precio exacto.